很多朋友認(rèn)為

　　村里的房子和土地都是自己用的

　　那么自己也有權(quán)利進(jìn)行自由買賣

　　其實這種認(rèn)識是存在錯誤的

　　因為農(nóng)村宅基地非常特殊

　　跟一般的市場化的商品房不同

　　有很多限制

　　案情簡介

　　向某欲購買何某某因繼承所得位于張家界市某區(qū)某鎮(zhèn)某居委會某組的老屋場（原宅基地上有老房屋，現(xiàn)已被拆除）用于修建房屋，與何某某達(dá)成協(xié)議，2018年3月3日，向某向何某某支付3萬元，何某某出具押金條一張，載明“何某某老屋場收到向某訂金3萬元，剩下27萬元到2018年4月14號一次性付清，過期不退押金，何某某反口，退押金雙倍6萬元”。

　　后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返還已支付的3萬元未果。

　　法院判決

　　何某某返還向某購房款3萬元，并支付利息4995元，共計34995元。限本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。審判后，各方均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”及《中華人民共和國合同法》第一百三十二條“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定”的規(guī)定，所有人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對自己財產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

　　本案中，何某某將其繼承的老屋場房屋出賣給向某，根據(jù)“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓，由于向某不是該居委會的村民，其對該區(qū)域內(nèi)的宅基地不享有使用權(quán)，也不具備在該區(qū)域內(nèi)購買的權(quán)利，何某某將其在村集體所有土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村村民的向某，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

　　合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)依法應(yīng)予返還，故向某訴請何某某返還購買老屋場房屋的款項3萬元，既有事實根據(jù)，也有法律依據(jù)。無效的合同，自始沒有法律約束力，何某某因怠于向向某返還3萬元購房款，應(yīng)自資金占用之日即2018年3月3日起至實際清償之日止按照銀行相關(guān)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用期間的利息，向某訴請支付利息4995元，系對自身民事權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定。

　　何某某提出，向某支付的3萬元系定金，以及土地管理法沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋不能買賣的意見，于法無據(jù)；其又提出，案涉?zhèn)鶛?quán)已超過3年訴訟時效的意見，經(jīng)查，向某于2019年、2021年多次找何某某催要還款，并未超過訴訟時效。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋所占土地屬于集體土地，個人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓首先需要村委會同意，再報鄉(xiāng)政府同意，然后才能通過縣區(qū)政府土地管理部門同意。一戶只能有一處宅基地，村民將該宅基地出售、贈與后，再申請宅基地的，也不予批準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行買賣，外村人不能購買本村的宅基地。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國合同法》

　　第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益；

　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；

　?。ㄋ模p害社會公共利益；

　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》

　　第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）

　　第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

　　來源：湖南高院

　　尊敬的父老鄉(xiāng)親：

　　龍南市人民法院始終堅持以人民為中心，不斷深化和發(fā)展新時代“尋烏經(jīng)驗”，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。如果您對龍南市人民法院在廉潔、效率、作風(fēng)方面有任何意見建議，請撥打贛州法院民意受理中心熱線0797-8312368。期待您的關(guān)注支持，我們將竭誠為您提供更優(yōu)質(zhì)高效的司法服務(wù)！