江西南昌市灣里區(qū)383畝舊城改造送4.4億市政工程

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江西南昌市灣里區(qū)投資收益權(quán)項目（擬定8月份拍賣）

城市概況：南昌是江西的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化的中心。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣等四個縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)等5個區(qū)，以及南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(昌北區(qū))、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(高新區(qū))和紅谷灘新區(qū)。南昌市總?cè)丝跒?91.31萬人，城鎮(zhèn)人口232.76萬人。
（一）項目介紹：
項目位于南昌市灣里區(qū)，屬于灣里第三輪舊城改造項目，本項目總投資額約5.4億，其中工程部分約4.4億，土地收儲現(xiàn)金約1億。投資補償標(biāo)準(zhǔn)50%(暫定)，具體實施如下：
1、工程建設(shè)投資約4.4億（由投資人墊資完成）
（1）道路工程（12個標(biāo)段，概算2.7億）；
（2）還建房工程（概算7428.6萬元）；
（3）水系改造工程（概算3600萬元）；
2、土地收儲整理費用約1億元（由投資人現(xiàn)金支付）
3、可開發(fā)用地總面積約383畝（折合土地單價141萬/畝）:
地塊1、位于灣里區(qū)商貿(mào)路北側(cè)，凈用地面積約74.5545畝，容積率≤1.5，建筑密度≤28%，綠地率大于等于35%。
地塊2、位于灣里區(qū)商貿(mào)路南側(cè)，凈用地面積約59.505畝。容積率≤1.5，建筑密度≤28%，綠地率大于等于35%。
地塊3、位于烏源港以東，規(guī)劃路以南，凈用地面積約84.858畝，容積率≤2.0，建筑密度≤28%，綠地率大于等于35%。
地塊4、位于烏源港以北，西外環(huán)高速公路西側(cè)，規(guī)劃路以西，規(guī)劃路以南。凈用地面積約164.1315畝，容積率≤2.0，建筑密度≤28%，綠地率大于等于35%。
（注：以上地塊后期分宗按政府約定時間節(jié)點出讓,暫定第一年出讓地塊一、二，第二年出讓地塊三、四。）
（二）項目優(yōu)勢
1、南昌將有條件放開住房限購，從2014年7月14日起，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個區(qū)，其他區(qū)域不再限購。這意味著，灣里區(qū)的房地產(chǎn)將迎來新的生機，老城區(qū)的繼續(xù)限購，有利于灣里區(qū)的房地產(chǎn)銷售。
2、灣里區(qū)一直是南昌樓市的一個特殊板塊，“5A級自然風(fēng)景資源”的標(biāo)簽使其總是帶著周末度假的氣息，灣里板塊更愿意給自己貼上“生態(tài)宜居生活區(qū)”的標(biāo)簽。從2012年起，灣里向著打造成江西首個旅游城市綜合體目標(biāo)邁進的一步，而這也讓更多人看到灣里的人居價值。（旅游休閑樓盤）
3、隨著紅灣公路的順利開通，從灣里到紅谷灘10幾分鐘就能暢達(dá)，使得灣里板塊和紅谷灘板塊有效串聯(lián)，形成大紅谷灘生活圈，生活配套、公建配套等不斷完善，而且隨著南昌地鐵線路的規(guī)劃建設(shè)，各區(qū)域板塊距離進一步縮短，灣里板塊區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯。（紅谷灘是南昌市的CBD）（普通上班族居房）
4、地塊一、二、三地處灣里區(qū)中心地帶，周邊配套齊全，區(qū)新政府，市民公園，加油站、市場、學(xué)校，綜合體（在建）等，也是樓盤聚集點，人氣屬灣里最旺。地塊四，三面臨路，地塊方正，離區(qū)政府5分鐘。
5、本項目工程占比較大，其中道路工程2.7億，利潤豐厚。投資人收益補償比例50%。
6、灣里新盤均價在6500元/平方米左右，本項目預(yù)計樓面地價2000元/平方米左右（凈地單價折算），灣里區(qū)建安成本在1200元/平方米左右，房地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚。