《土地經(jīng)濟學論綱》朱道林著商務印書館

　　土地經(jīng)濟問題是個悠久的問題，也是一個非?，F(xiàn)實的問題。中國當前的土地制度建立于20世紀中期，解決了數(shù)千年來“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”的矛盾，實現(xiàn)了“耕者有其田”，滿足了城鄉(xiāng)建設和工農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。然而，隨著21世紀的到來，中國不斷加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的步伐，希望盡快實現(xiàn)民族復興，在這一過程中賦予了土地更多新的功能。研究發(fā)現(xiàn)，正是這些新的功能引起了諸多新的矛盾，而且這些新的矛盾日益尖銳。要從根本上解決日益尖銳的土地問題，必須從探索與發(fā)現(xiàn)土地經(jīng)濟關系的客觀規(guī)律入手，并遵循客觀規(guī)律進行土地利用與制度建設。而土地作為自然資源、生產(chǎn)要素、經(jīng)濟財產(chǎn)，其經(jīng)濟關系所遵循的客觀經(jīng)濟規(guī)律究竟是什么？這一規(guī)律是否與其他生產(chǎn)要素和經(jīng)濟財產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)律一致？探索發(fā)現(xiàn)并遵循土地經(jīng)濟關系的客觀規(guī)律，是破解土地問題的重要理論基礎。

　　長期以來，我們研究土地問題，一直存在著許多困惑。如，經(jīng)濟學認為公有制會導致效率低下，而私有制又會引起土地壟斷，土地制度與土地利用如何公私兼顧？為了保障糧食安全，必須保護耕地；為了發(fā)展與建設，又不得不大量占用耕地，資源保護與資源合理利用如何銜接與平衡？為了建設現(xiàn)代化都市和適應新時代城市發(fā)展的要求，不得不進行大規(guī)模舊城改造與拆遷，城市改造帶來的舒適感與高額的拆遷補償，應該是包括拆遷戶在內(nèi)的各相關主體都樂見其成的事，可實際拆遷過程中為什么又經(jīng)常出現(xiàn)矛盾？土地投資、房地產(chǎn)開發(fā)可實現(xiàn)價值增長、財富增加，而過高的地價、房價又會引起生產(chǎn)、生活成本大幅上升，土地價格究竟多高合適？更進一步，合理的土地價格究竟取決于什么？這些問題都迫切要求對基于土地經(jīng)濟理論的客觀規(guī)律進行研究。實踐中的做法與結果很多，但符合理論規(guī)律的正確答案恐怕只有一種，土地經(jīng)濟學研究的目標就是要探索其中唯一正確的答案。

　　隨著土地問題的日益尖銳，理論界和實踐工作者對土地問題的研究也得到蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出大量理論研究成果和實踐改革的探索，為解決發(fā)展中的現(xiàn)實問題提供了參考。但是，令人困惑的是，每一個既有問題的解決總會帶來新的問題，改革一直在路上，路上依然有障礙。尤其是在關于土地經(jīng)濟理論的研究方面，真正被發(fā)現(xiàn)的土地經(jīng)濟規(guī)律有什么呢？地租理論、土地報酬遞減規(guī)律、區(qū)位理論（有觀點認為其屬于地理學范疇），這都是18世紀至19世紀中葉的發(fā)現(xiàn)了，那么從20世紀到現(xiàn)在的漫長時間里，土地經(jīng)濟研究的發(fā)現(xiàn)是什么呢？土地經(jīng)濟學領域有沒有規(guī)律呢？我相信肯定是有的，只是我們沒有發(fā)現(xiàn)而已。不得不說，土地經(jīng)濟學研究任重而道遠！當然，也可能金庫就在你的腳下。因此，本書試圖凝練與歸納一些土地經(jīng)濟關系的基本規(guī)律，希望能夠為土地經(jīng)濟研究及土地利用與社會經(jīng)濟實踐提供思考問題的思路及理論上的參考借鑒。

　　然而，探索規(guī)律與應用規(guī)律既密切相關，又完全不同。我們探索土地經(jīng)濟規(guī)律，是希望人們能夠科學應用規(guī)律解決現(xiàn)實問題，并促進社會的健康發(fā)展。但是，并不排除人們（包括政府）應用規(guī)律阻礙社會健康發(fā)展。

　　人類所犯的錯誤分兩類，一類是不知道規(guī)則或規(guī)律時所犯的錯誤；另一類是知道規(guī)則或規(guī)律后仍犯的錯誤。在人類長期的土地利用實踐中，同樣存在這樣的問題。因此，土地經(jīng)濟學研究的首要任務是探索并發(fā)現(xiàn)規(guī)律，其次是踐行、宣傳與促進土地利用與管理實踐，遵循并尊重土地科學規(guī)律。

　　土地經(jīng)濟學，是以“土地”這一自然要素為基礎研究對象的。土地作為自然資源，又是人類社會生產(chǎn)不可或缺的重要生產(chǎn)要素，必然在人類對其進行利用的過程中產(chǎn)生分配、使用、收益、產(chǎn)權等社會要素，形成千變?nèi)f化、錯綜復雜的經(jīng)濟關系、產(chǎn)權關系、交易關系；而土地作為自然產(chǎn)物（自然力）的生產(chǎn)要素，不會隨著使用而消耗，反而會在使用過程中不斷聚集財富形成不動產(chǎn)，具有了財產(chǎn)功能、投資功能，因此土地投資規(guī)律成為土地經(jīng)濟關系中的重要內(nèi)容；同時，土地作為自然產(chǎn)物，總量有限，位置固定，卻又是人類生存與發(fā)展不可或缺的自然資源與生產(chǎn)要素，這一矛盾決定了對其的分配與使用過程必然具有公共屬性，即其經(jīng)濟關系必然受到公權力的干預，具體表現(xiàn)為資源保護、規(guī)劃管制、產(chǎn)權約束、稅賦征收等。綜上，土地的自然、經(jīng)濟、公共三大基本屬性構成了土地經(jīng)濟學研究的重要前提和基礎，相應所形成的土地經(jīng)濟關系、產(chǎn)權關系、交易關系、投資關系、稅賦關系也就構成了土地經(jīng)濟學研究的總體框架。