農(nóng)村宅基地上的房屋翻建，在很多人心中是不需要辦理任何手續(xù)的。實(shí)際上，在過(guò)去很多年中，也沒(méi)有人辦過(guò)手續(xù)，國(guó)家也沒(méi)有管，更沒(méi)有人為此受過(guò)處罰。但隨著農(nóng)村土地、規(guī)劃管理越來(lái)越嚴(yán)格，現(xiàn)在有人翻建房屋被認(rèn)為是違建，要接受相應(yīng)處罰甚至拆除。很多人不理解，為什么翻建房屋都要辦手續(xù)？翻建房屋需要辦理哪些手續(xù)？
小編梳理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，房屋翻建確實(shí)需要辦理手續(xù)，只是以前國(guó)家管理不規(guī)范，導(dǎo)致很多人認(rèn)為房屋翻建不需要辦理手續(xù)。農(nóng)村宅基地上的房屋翻建，需要遵守“三必須”、“五不得”：
1.翻建房屋的人必須符合要求。比如，戶口不在農(nóng)村的子女，因繼承獲得了農(nóng)村房屋，按照有關(guān)規(guī)定擁有房屋的所有權(quán)，但農(nóng)村宅基地屬于集體所有，戶口不在當(dāng)?shù)氐睦^承人并無(wú)宅基地使用權(quán)。這類人獲得的農(nóng)村宅基地上的房屋并不能翻建。
2.翻建房屋的宅基地必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。因歷史原因，農(nóng)村很多房屋存在了多年但沒(méi)有取得合法的用地手續(xù)，這種情況下翻建房屋存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦被衛(wèi)片執(zhí)法拍到，可能會(huì)被認(rèn)為是違建，國(guó)家衛(wèi)片執(zhí)法對(duì)此已明確規(guī)定了相關(guān)政策。因此，對(duì)沒(méi)有取得合法宅基地使用權(quán)的房屋，如果要翻建，最好先咨詢、申請(qǐng)辦理用地手續(xù)或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，讓房屋用地有合法的手續(xù)。
3.翻建房屋必須取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。翻建房屋屬于建設(shè)行為，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，必須翻建必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
此外，翻建房屋還必須遵守相關(guān)規(guī)定：
1.不得改變房屋用途。即翻建房屋只能主要用作居住，不得用作經(jīng)營(yíng)性用途。當(dāng)然，按照相關(guān)政策規(guī)定，閑置農(nóng)房用于發(fā)展民宿或用于居住兼適當(dāng)經(jīng)營(yíng)，是允許的。
2.不得隨意挪動(dòng)位置。有人在翻建時(shí)，考慮地形、風(fēng)水等因素，可能會(huì)將宅基地的位置隨意挪動(dòng)，但這一挪動(dòng)，就不是批準(zhǔn)的宅基地位置，會(huì)導(dǎo)致違法占用土地建房，后期面臨被處罰甚至被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。
3.不得超出允許的占地面積。各個(gè)地方都對(duì)宅基地面積作出和規(guī)定。有的老宅基地占地面積已超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這種情況下翻建是不允許超過(guò)規(guī)定面積的。超面積占地也會(huì)面臨嚴(yán)厲的處罰。
4.不得超出規(guī)定的高度。很多地方規(guī)定農(nóng)村建房不得超過(guò)三層，且對(duì)房屋的總高度作出的規(guī)定，在翻建過(guò)程中需要遵守這些規(guī)定。另外，鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可時(shí)對(duì)房屋建筑風(fēng)貌、外觀等均有規(guī)定，建房過(guò)程中也要按照這些規(guī)定建設(shè)。
5.不得違反建筑質(zhì)量管理的有關(guān)規(guī)定。目前，國(guó)家對(duì)農(nóng)村自建房質(zhì)量、安全管理越來(lái)越嚴(yán)格，三以下房屋允許由持有農(nóng)村工匠資質(zhì)的施工隊(duì)承包修建，三層以上房屋需要有建筑資質(zhì)的單位才能修建，以保證房屋質(zhì)量，防止出現(xiàn)安全事故。
總之，翻建農(nóng)村宅基地必須符合國(guó)家法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，保護(hù)好農(nóng)村土地資源，同時(shí)也要保證農(nóng)民的住房安全和生活質(zhì)量。
