一、新法對(duì)土地征收的制度安排

新《土地管理法》對(duì)土地征收程序作了重大調(diào)整，將原來(lái)的“三步程序”即“告知、確認(rèn)、聽(tīng)證”調(diào)整為“六步程序”即“調(diào)查、評(píng)估、公告、聽(tīng)證、登記、協(xié)議”，明確市縣政府是土地征收的責(zé)任主體，將擬定補(bǔ)償安置方案、簽訂補(bǔ)償協(xié)議等前置到提出土地征收申請(qǐng)之前。

具體如下：

（一）調(diào)查：開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查。

（二）評(píng)估：開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（三）公告：將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

（四）聽(tīng)證：多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

（五）登記：擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?/span>

（六）協(xié)議：縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

新《實(shí)施條例》又對(duì)土地征收程序作了進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)調(diào)查的具體內(nèi)容、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、補(bǔ)償安置方案異議聽(tīng)證程序等作了進(jìn)一步明確，還明確省級(jí)政府制定征地補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本，市縣政府對(duì)個(gè)別未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定等內(nèi)容。

新的土地征收程序具體可以細(xì)化如下：

（1）市縣政府：發(fā)布土地征收預(yù)公告→

（2）市縣政府：開(kāi)展土地現(xiàn)狀調(diào)查、開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估→

（3）市縣政府：擬定補(bǔ)償安置方案并公告→

（4）多數(shù)要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證→

（5）市縣政府：辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?/span>

（6）市縣政府：簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議→

（7）市縣政府：向有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)提出土地征收申請(qǐng)（并說(shuō)明個(gè)別未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議情況）→

（8）有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)：批準(zhǔn)征地申請(qǐng)→

（9）市縣政府：發(fā)布征收土地公告→

（10）市縣政府：對(duì)個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的作出征地補(bǔ)償安置決定→

（11）市縣政府：責(zé)令交出土地，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

二、地方實(shí)踐的特色做法

基于中央層面立法框架，地方就很多操作層面的細(xì)節(jié)通過(guò)立法等方式予以完善，各地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策文件予以明確，呈現(xiàn)出很多特色做法。

（一）調(diào)查

新法要求土地現(xiàn)狀調(diào)查應(yīng)當(dāng)查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村村民的住宅價(jià)值越來(lái)越高，新法將農(nóng)村村民住宅從地上附著物中單列出來(lái)，旨在切實(shí)保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

但由于長(zhǎng)期工作慣性，多數(shù)集體土地房屋拆遷工作不在自然資源主管部門的職責(zé)范疇，導(dǎo)致與新法要求不相適應(yīng)。

為維護(hù)征收范圍內(nèi)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，上海制定了《征收集體土地房屋補(bǔ)償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號(hào)）、重慶制定了《集體土地征收補(bǔ)??