大家都知道，現(xiàn)在國家對農(nóng)村的用地監(jiān)管越來越嚴了，批宅建房過程中每個步驟都需要提前審批，在得到批復后才可以往下進行。那么在自家老宅上搞建設，比如房屋翻建、翻修，由于老宅上以前建房已經(jīng)走過用地審批了，而且已經(jīng)合法使用多年了，再次翻建只是在以前的老宅上進行，因此再走用地審批是不是就顯得多此一舉了？

　　有這樣的想法也可以理解，但事實是房屋翻建還是需要再次走審批的，只不過程序上要比新宅建房有所簡化。也許有人會問：使用多年老宅上搞翻建為什么還需走審批？是的，因為老宅翻建也可能存在用地和規(guī)劃問題。

　　翻建人是否符合資格條件

　　根據(jù)我國土地管理相關法律法規(guī)精神，農(nóng)村宅基地使用權是具有所在村集體經(jīng)濟組織成員身份的村民才能擁有的，沒有這一身份，原則上是沒有資格獲得村內(nèi)宅基地的使用資格的。

　　可是農(nóng)村普遍存在這樣情況：老宅原“戶”已經(jīng)消亡，比如舉家進城落戶、遷入外村，或部分進城落戶，其他人員離世等等。

　　如果家庭“戶”已經(jīng)滅失，如果房屋還在，存在法定繼承人（如進城落戶的子女）的話，子女可以憑房繼承農(nóng)房進而獲得房屋續(xù)存期間宅基地的使用資格。一旦房屋倒塌或存在安全隱患不再適合居住時，宅基地將被村集體收回。繼承農(nóng)房的子女并不能再在老宅上進行翻建或改擴建活動。

　　因此如果存在家庭村內(nèi)銷戶的情況下，由于沒有法定的宅基地使用主體，農(nóng)房實際擁有者并沒有資格再進行翻建或改擴建活動。對于這一點來說，對農(nóng)房翻建主體資格審查顯得很有必要。

　　是否符合用地要求

　　用地要求需要審查的因素也特別多，比如在村內(nèi)是否符合一戶一宅條件，一宅上使用面積是不是超標，建新房舊宅是否交回，宅基地具體使用是否存在鄰里爭議等等，都是已經(jīng)納入監(jiān)管的范圍，如果宅基地及房屋利用，存在一戶多宅、面積超標、建新未交舊或存在鄰里用地爭議的情況下，也都是不符合用地條件的，需要在改正或問題得到解決后才能按要求辦理翻建審批手續(xù)。

　　是否符合規(guī)劃要求

　　這一點要求也是很多人不理解的地方，使用多年老宅，還能存在不符合規(guī)劃嗎？

　　是的！而且出現(xiàn)風險的地方還不少。

　　首先，原本老宅用地就不符合規(guī)劃的違建農(nóng)宅，這一點自不用解釋，不管過了多少年，違法用地建房，即便是房屋使用過程中沒有人或單位指出違規(guī)問題，但并不代表違規(guī)農(nóng)宅就合法了，要知道違法建房違法行為是不受追溯限制的。

　　另外一個，就是合法農(nóng)宅再次翻建也會面臨不符合規(guī)劃的情況，這也是很多村民不理解的地方。我國國土空間規(guī)劃和農(nóng)村村莊規(guī)劃一直處于整體穩(wěn)定，局部調(diào)整的狀態(tài)，比如由于國家國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整需要，將宅基地所在地塊變更了用地性質(zhì)，用于修路筑橋等公共設施以及根據(jù)規(guī)劃，當?shù)貏澣胝鬟w區(qū)或生態(tài)保護區(qū)、水源保護區(qū)等，這些情況下再翻建農(nóng)房將是不允許的。對于這類情況，國家一般也會有后續(xù)政策跟進，以滿足村民的住房需求。比如目前已經(jīng)在全國范圍內(nèi)開啟的大型農(nóng)村異地扶貧搬遷項目，那些生活在大山深處獨居的農(nóng)宅，國家給每家每戶修建基礎公共設施如農(nóng)村道路、互聯(lián)網(wǎng)、電力等代價是很大的，將這些符合條件的進行規(guī)劃搬遷，利用安排到新的住處，再去經(jīng)營扶持建設，這個代價就很低了。因此，計劃扶貧搬遷區(qū)的這些老宅上是不允許再翻建農(nóng)房的。

　　第三，需警惕合法農(nóng)宅被判定為違規(guī)占地的情況。這一點是種很具體很特別的情況，比如土地占用辦理了合法的住宅用地手續(xù)，但是根據(jù)我國相關規(guī)定要求土地第二次調(diào)查（簡稱二調(diào)）該塊地被認定、記錄入庫成了農(nóng)用地，如果繼續(xù)使用農(nóng)房可能發(fā)現(xiàn)不了違規(guī)用地的事實，但是如果一旦擅自翻建（衛(wèi)片執(zhí)法時由于房屋顏色和形態(tài)發(fā)生改變被發(fā)現(xiàn)）或去走審批手續(xù)時被告知屬于農(nóng)用地的事實，這種情況下也是不允許翻建的，除非將涉及的農(nóng)用地通過辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，變更用地性質(zhì)后再進行。

　　這里還需要注意一點，就是二調(diào)被認定為耕地的情況，如是一般耕地，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后需要進行劃補，如果是基本農(nóng)田將是不可以翻建的，需要退出占用的土地。

　　房屋具體翻建有要求

　　對于農(nóng)村翻建一般要求建設農(nóng)房不能超過三層，如果超過規(guī)定層數(shù)，需要聘用有專業(yè)施工資質(zhì)的建筑隊進行施工。

　　如果在現(xiàn)有房屋上改擴建，比如加蓋，還需要經(jīng)過相應結(jié)構安全性鑒定后，再委托具有資質(zhì)的單位進行設計和施工，不然是不允許動工建設的。

　　另外，如福建省3月1日起《農(nóng)村村民建房質(zhì)量安全和建筑風貌管理規(guī)定》將正式實施，以后對農(nóng)村村民自建房經(jīng)批準后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)專職管理人員、工程施工專業(yè)管理人員、屬地村委會工作人員在內(nèi)的監(jiān)管責任人嚴格落實施工關鍵節(jié)點和竣工驗收到場巡查指導制度，實施農(nóng)房質(zhì)量安全和建筑風貌管控，不但對農(nóng)房建筑具體管控要具體要求，而且對農(nóng)房設計和整體風貌樣式也都有具體要求。

　　對農(nóng)房建設加強管控，大家不必為此多有反感，雖然說監(jiān)管本身要求嚴了，手續(xù)多了，程序復雜了，但是監(jiān)管的初衷和目都是從服務于村民為根本的，村民依法建成的合法房屋，無論是從權屬上還是用地保障上，都有國家的承認和保護，以后即便是遇到征遷補償、賠償?shù)惹闆r，也會得到相應保障，而非法或未經(jīng)審批的農(nóng)房這份保障就會大打折扣。