由于所謂的第五批次土拍注定將在新年后舉辦，因此2022年土拍市場實際上已畫上了句號。
這一年里，北京共舉辦4次集中土拍，累計成交55宗宅地，實現(xiàn)土地出讓金收入1615.31億元。
同比2021年，今年北京少賣了7宗宅地，土地財政收入減少了489.191億元，降幅約23.24%；相比2020年，即使多賣了7宗地，但土地出讓金卻少收122.24億元。
在2022這不堪回首的一年，北京土拍市場也經(jīng)歷了一個算不上好收成的年景，讓我們從土拍的數(shù)據(jù)中去看北京樓市的變化與趨勢：
1、供地宗數(shù)少了，成交率提高了
2022年，北京繼續(xù)土地集中供給制，共舉辦4批次土拍，累計上架59宗宅地，成交55宗，供地與成交宗數(shù)均比去年減少。
在吸取了2021年后兩批流拍嚴重的教訓后，今年采取了預申請用地公示的方式，先進行摸底，然后再正式掛拍，這樣就大大減少了流拍的現(xiàn)象，成交率大大提高至93%，僅有4宗流拍，其中豐臺區(qū)有2宗，朝陽區(qū)與石景山區(qū)各1宗。
2、底價成交增加，整體溢價率降低
今年成交的55宗地中，整體溢價率約5.68%，相比2021年下降約0.7個百分點；有13宗競至地價上限，溢價率達15%；底價成交有25宗，相比2021年的17宗增加近50%。
底價成交增加的現(xiàn)象并非北京獨有，在今年集中土拍中，很多城市頻頻出現(xiàn)地方城投公司兜底拿地的現(xiàn)象，而這一情況也引起了高層的重視。10月份，財政部發(fā)文嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，對這種現(xiàn)象明確給予嚴格控制。
整體溢價率降低與底價成交增加，說明房企拿地熱情不高，但北京地方城投兜底現(xiàn)象并不嚴重，占比不足10%。
3、央國企主導，民企淡出
國進民退的趨勢在土拍市場愈演愈烈，2022年，僅有6宗地的得主中出現(xiàn)了民企的身影，其中只有旭輝+路勁聯(lián)合體、懋源分別獨立各拿1宗地，其它4宗均為金地、龍湖分別與1家央國企組成聯(lián)合體拿地。
事實上，別說成功拿地，就連每批報名參與競拍的民企數(shù)量也大大減少，說明絕大多數(shù)民企選擇了躺平。相比2021年，融創(chuàng)、卓越、碧桂園等民企在今年均無斬獲。
值得一提的是，今年萬科雖然在二批次土拍中露了一面，但是仍然沒有拿地。
4、中海獨攬8宗地，建發(fā)黑馬本色不改
今年參與拿地的企業(yè)共37家（以集團品牌計算），相比2021年少了10家。大多數(shù)地塊被房企組成的聯(lián)合體競得，但中海8宗地均為獨立競拍，共斥資314.55億元，成為今年最大“地主”。
華潤置地、中建均拿5宗地，總地價分別超過200億和100億元，但都有聯(lián)合拿地。
綠城第一批次土拍獨攬3宗地，耗資98.4億元，在年初打響頭炮后，即偃旗息鼓，此后未再拿地。
首開是2021年的拿地大戶，但今年僅拿2宗地，其中1宗為聯(lián)合拿地。其它市屬國企如城建、金隅、建工、住總、首創(chuàng)、三元嘉業(yè)等各有斬獲，其中城建參與6宗，獨立拿地4宗，為北京市今年拿地最活躍的房企，首農(nóng)集團旗下的三元嘉業(yè)為土拍市場新面孔。
建發(fā)房產(chǎn)作為外來國企，今年再奪3宗地，仍然保持黑馬本色，表現(xiàn)出扎根北京的決心。其中2宗獨立拿地都競至了頂價，1宗為聯(lián)合拿地，3宗地成交額共94.185億元。
5、地塊標的降低，50億+僅6宗
或是為了保證成交率，今年上市地塊大宗標的減少了，成交額超過50億元的地塊僅6宗，其中最大標的額為豐臺亞林西地塊，即華潤置地以底價74.7億元競得開發(fā)的北京悅府。
成交樓面價最高的是朝陽太陽宮地塊，即中建玖合府，達到8.83萬元/平米，該項目也是集中供地以來指導售價最高的，為13萬元/平米，但有10%政府共有產(chǎn)權，實際售價為11.7萬元/平米，這也使得該項目成為今年最搶手的熱盤，是唯一實現(xiàn)開盤即罄的項目。
6、開發(fā)條件變得友好，現(xiàn)房銷售已成趨勢
在2021年土拍中，共25宗地需配建公租房、人才公寓或保障性租賃住房，這從一定程度上加大了開發(fā)商的開發(fā)成本，并對商品房社區(qū)的品質(zhì)形成一定影響。
今年，雖然第一批次仍然有3宗地需配建保障房，但從第二批次土拍開始，新地塊不再設置此類條件，為拿地的開發(fā)商進行了減負。
去年出現(xiàn)的新型政府共有產(chǎn)權商品房，今年只產(chǎn)生了2個此類項目，即北京瑞府與中建玖合府，均為10萬+項目。
幫主仍然認為，新型共有產(chǎn)權商品房是個好的政策工具，但是用錯了地方，應將此政策用在更需要得到資金寬松扶持的剛需、剛改項目中，而不是為豪宅打折。
此外，今年成交55宗地中，沒有一塊用于開發(fā)保障型共有產(chǎn)權房。
總體而言，政府也在根據(jù)土拍的實際情況，調(diào)整供地政策，后期入市的地塊開發(fā)條件更加友好，即使有配建，也是社區(qū)商服用房或教育、文體等設施，有36個項目住宅用地十分純粹。
現(xiàn)房銷售成為今年及未來的供地趨勢，共有10個項目需有現(xiàn)房銷售面積，總面積達20.4萬平米，占比年度總成交建面約4%。
7、高標準、超低能耗、全齡友好社區(qū)成硬性指標
在對開發(fā)住宅的建筑標準方面，今年的土拍也發(fā)生了變化，高標準、超低能耗成為開發(fā)硬性指標。
在第一批次土拍中，各地塊規(guī)劃條件是這樣描述的，須滿足以下最低品質(zhì)保障要求：綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到 60%即 A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。高標準商品住宅建設方案還是競拍程序中的最后一環(huán)。
但從第二批次開始，每宗地規(guī)劃條件的描述已改為，須滿足以下高標準商品住宅基本品質(zhì)要求：綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到 60%即 A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。
高標準成為每個項目必須滿足的條件，在建筑要求方面的改變主要為實施超低能耗建筑，具體而言是在建筑外墻保溫層材料的使用上有區(qū)別，會增加建筑外墻厚度，但在計容時不會將增加的墻體面積計算進來，不會因此而影響實際得房率。
此外，建設全齡友好社區(qū)、進行適老性設計成為普適標準。
套內(nèi)7090標準仍然沿用，但是各批次設置該標準的地塊逐漸減少，分別為7、4、1、1，預計明年該標準將逐漸淡出，減少行政干預、將專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，是正確的做法。
8、房價保持平穩(wěn)，地價小幅上漲
2022年成交的55宗地，平均綜合樓面價約3.33萬元/平米，相比2021年微漲約2000元/平米。
但若比較同板塊2021年與2022年的拿地價，如朝陽王四營、崔各莊、十八里店，豐臺園博園，石景山衙門口，大興西紅門等板塊，起拍價與成交價均有較大幅度下降，這促進了今年土地的成交，卻對去年拿地的項目形成了擠壓。
從指導售價看，整體上今年成交8萬+高價項目較多，共18個，相比2021年多了3個，北京新房房價基本保持平穩(wěn)。
具體到區(qū)域，只有海淀永豐中海富華里·富園項目略微上調(diào)2000元/平米，石景山五里坨新項目相比同板塊限競房呈大幅上漲，其它板塊價格基本與2021年相當。
成交55宗地中，指導售價高于10萬元/平米有4宗，7萬—10萬元/平米區(qū)間有22宗，5萬—7萬元/平米區(qū)間有17宗，低于5萬元/平米的有12宗，主要集中在順義、房山、密云、懷柔、平谷等區(qū)，說明主城區(qū)與近郊市場，依然是改善產(chǎn)品占據(jù)主導。
9、推出三個試點項目，首付標準有松動
