隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來(lái)越多，土地如何流轉(zhuǎn)才合法，如何流轉(zhuǎn)才能保障自己的權(quán)益，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》專門作出了規(guī)定。2021年1月26日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部令第1號(hào)：《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，自2021年3月1日起施行，這是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一部重要規(guī)章。本文擬就農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)問題作一梳理。
01什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)？
我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)”分置，我們講的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指在承包方與發(fā)包方承包關(guān)系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內(nèi)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或者全部交由他人自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行為。
02農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有哪些法律規(guī)定？
《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)第32條至第43條集中規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，另外，2021年1月26日農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)農(nóng)村部令2021年第1號(hào)），此為當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的最重要規(guī)章。
03農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循什么原則？
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)的基本制度，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定且長(zhǎng)久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境；流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；流轉(zhuǎn)的受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)；在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。
04土地流轉(zhuǎn)有哪些禁止性規(guī)定？
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有“四不得”：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，不得改變承包土地的所有權(quán)性質(zhì)，不得改變農(nóng)業(yè)用途，確保農(nóng)地農(nóng)用，優(yōu)先用于糧食生產(chǎn)，制止耕地“非農(nóng)化”、防止耕地“非糧化”。
05土地流轉(zhuǎn)由哪個(gè)部門管理？
《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)責(zé)全國(guó)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理的指導(dǎo)?？h級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管（農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門依照職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)合同管理。
06土地流轉(zhuǎn)需是否需辦理登記？
《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
07村委會(huì)可以要求村民流轉(zhuǎn)土地嗎？
沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)承包方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。承包方自愿委托發(fā)包方、中介組織或者他人流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。
08對(duì)土地流轉(zhuǎn)的受讓方有哪些要求？
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方應(yīng)當(dāng)為具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或者資質(zhì)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)保護(hù)土地，受讓方使用土地有“三禁止”：禁止改變土地的農(nóng)業(yè)用途；禁止閑置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等；禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。受讓方將流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)以及向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)事先取得承包方書面同意，并向發(fā)包方備案。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。
09土地流轉(zhuǎn)的方式有哪些？
根據(jù)規(guī)定，承包方可以采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。出租（轉(zhuǎn)包），是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。入股，是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)出資，成為公司、合作經(jīng)濟(jì)組織等股東或者成員，并用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
10土地流轉(zhuǎn)需要簽流轉(zhuǎn)合同嗎？
承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，并向發(fā)包方備案。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等；
?。ǘ┝鬓D(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、土地類型、地塊代碼等；
?。ㄈ┝鬓D(zhuǎn)的期限和起止日期；
?。ㄋ模┝鬓D(zhuǎn)方式；
?。ㄎ澹┝鬓D(zhuǎn)土地的用途；
?。╇p方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
?。ㄆ撸┝鬓D(zhuǎn)價(jià)款或者股份分紅，以及支付方式和支付時(shí)間；
?。ò耍┖贤狡诤蟮厣细街锛跋嚓P(guān)設(shè)施的處理；
（九）土地被依法征收、征用、占用時(shí)有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的歸屬；
?。ㄊ┻`約責(zé)任。
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同示范文本由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部制定。
11承包方在哪些情況下可以解除土地流轉(zhuǎn)合同？
承包方不得單方解除土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有下列情形之一的除外：
?。ㄒ唬┥米愿淖兺恋氐霓r(nóng)業(yè)用途；
?。ǘ壐麙伝倪B續(xù)兩年以上；
?。ㄈ┙o土地造成嚴(yán)重?fù)p害或者嚴(yán)重破壞土地生態(tài)環(huán)境；
（四）其他嚴(yán)重違約行為。
有以上情形，承包方在合理期限內(nèi)不解除土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的，發(fā)包方有權(quán)要求終止土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。
受讓方對(duì)土地和土地生態(tài)環(huán)境造成的損害應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
12土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，各方法律關(guān)系如何規(guī)定？
承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，其與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。經(jīng)承包方同意，受讓方可以依法投資改良土壤，建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)附屬、配套設(shè)施，并按照合同約定對(duì)其投資部分獲得合理補(bǔ)償。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。經(jīng)承包方書面同意，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織備案，受讓方可以再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
13土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以融資嗎？
《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。
擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營(yíng)權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)融資擔(dān)保辦法由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定。
14對(duì)工商資本流轉(zhuǎn)土地有哪些特別規(guī)定？
縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)工商企業(yè)等社會(huì)資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，依法建立分級(jí)資格審查和項(xiàng)目審核制度、風(fēng)險(xiǎn)防范制度，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，及時(shí)查處糾正違法違規(guī)行為。
15土地流轉(zhuǎn)糾紛如何處理？
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等進(jìn)行調(diào)解。當(dāng)事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。
