1.什么是農村宅基地？

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業(yè)生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

　　2.宅基地歸誰所有？

　　農村宅基地歸本集體成員集體所有。

　　《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

　　《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第五十九條規(guī)定，農村集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

　　《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）第九條規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有。

　　《土地管理法》第十一條規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。

　　3、農民對宅基地享有什么權利義務？

　　《物權法》第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　《土地管理法》第十條規(guī)定，農民對宅基地依法享有使用權,有保護、管理和合理利用宅基地的義務。

　　4、什么是“一戶一宅”？

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定，農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規(guī)定分類進行認定和處置。

　　5、農房與商品房的區(qū)別是什么?

　　農房是農村中供村民居住的房屋,與商品房的區(qū)別主要有:

　　一是土地性質不同：農房建設占用集體所有土地，商品房則占用國有建設用地。

　　二是取得方式不同：農房只允許符合條件的農村集體經濟組織成員申請取得宅基地進行建設，商品房是由具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)取得國有建設用地開發(fā)建設。

　　三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農村宅基地使用權期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　四是交易條件不同：農房只能在本村集體經濟組織內部經批準后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。

　　6、申請宅基地使用權需要符合哪些條件?

　　農村村民符合下列條件之一的,可以以戶為單位申請使用宅基地:

　　（1）因成年、結婚等原因確需分戶,原有宅基地不能安置的；

　?。?）外來人口落戶成為本集體經濟組織成員,在本集體內沒有宅基地，經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　?。?）因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設,需要搬遷安置的；

　　（4）法律法規(guī)規(guī)定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　注：縣級人民政府可以結合實際作出明細規(guī)定。

　　7、農村村民申請宅基地哪些情形不予批準？

　　農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：

　　（1）不符合年齡要求等分戶條件的；

　?。?）不符合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的；

　?。?）申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的;

　?。?）所申請的宅基地存在權屬爭議的；

　?。?）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　?。?）原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　?。?）有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的；

　?。?）法律法規(guī)規(guī)定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　注：縣級人民政府可以結合實際作出明細規(guī)定。

　　8、原址翻建是否需要宅基地審批？

　　需要審批。

　　《農業(yè)農村部自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（農經發(fā)〔2019〕6號）規(guī)定，宅基地原址翻建、改擴建和異址新建，需要啟動宅基地審批程序。

　　9、農村村民如何申請宅基地?

　　一般情況，符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出書面申請。如果沒有組級集體經濟組織的，則由村民向村民小組提出申請。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請。

　　10、宅基地由誰審批？

　　根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款，農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。

　　11、何為農用地轉用？

　　根據(jù)《土地管理法》第四條第三款規(guī)定，農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　農用地轉用是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度利用計劃，按照法律的審批權限（《土地管理法》第四十四條規(guī)定），將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

　　12、農村宅基地和農房是否能繼承?

　　農村宅基地不能單獨繼承。農戶可以依法繼承。

　　農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離，宅基地所有權屬農民集體，宅基地使用權和房屋所有權屬于農戶。宅基地使用權人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農戶消亡時，權利主體不再存在，宅基地使用權滅失。同時，根據(jù)繼承法的有關規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權性質的宅基地使用權。

　　13、城鎮(zhèn)居民能否到農村購買宅基地？

　　不能。

　　《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號)明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！吨醒朕r村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定,宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

　　14、宅基地可以轉讓嗎?

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定,在征得宅基地所有權人同意的前提下,鼓勵農村村民在本集體經濟經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉讓示范合同等方式,引導規(guī)范轉讓行為。轉讓合同生效后,應及時辦理宅基地使用權變更手續(xù)。

　　須注意的是，受讓人須符合宅基地申請條件；轉讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且已有住房保障。

　　15、進城落戶的農民是否必須退出原宅基地?

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定,國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。

　　2019年中央一號文件規(guī)定，堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定,要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。

　　16、村民建房的高度和面積有限制嗎？

　　有限制。農村宅基地地上房屋層高和建筑面積標準由各縣（市、區(qū)）人民政府結合本地實際作出限定。

　　17、人均土地少的地區(qū)，如何滿足農民居住需求？

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，可以通過建設農民公寓、農民住宅小區(qū)等方式，滿足農民居住需要。

　　18、村集體在什么情況下可以收回農民宅基地?

　　有下列情形之一的，村集體報經原批準用地的人民政府批準,可以收回宅基地使用權：

　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地的,集體收回宅地基使用權，并對宅基地使用權人給予適當補償；

　?。?）不按照批準的用途使用宅基地的；

　　（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

　?。?）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不再確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權；

　?。?）非農業(yè)戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體收回宅基地使用權；

　?。?）在確定農村居民宅基地使用權時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和權證內注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分由集體收回使用權；

　　（7）地方政府規(guī)定的其他情形。

　　19、盤活利用閑置宅基地和閑置農房的方式有哪些?

　　《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》規(guī)定,支持農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產業(yè)項目。引導企業(yè)參與盤活利用工作。但要防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā),確保盤活利用的農村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權屬清晰。

　　根據(jù)《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發(fā)〔2019〕4號）,主要有三種方式:一是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)。二是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。三是支持采取整理、復墾、復綠等方式,開展農村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策,為農民建房、鄉(xiāng)村建設和產業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

　　20、農房出租的最長年限是多少？

　　《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,要嚴格遵守合同法的規(guī)定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。

　　21、農村宅基地和農民住房可以抵押嗎？

　　除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押試點的地區(qū)外，其它地方農村宅基地和農房不能抵押。

　　物權法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押。

　　同時，物權法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實行“房地一體”原則，因宅基地使用權不得抵押，造成其上農房事實上也不能抵押。

　　22、宅基地使用權糾紛怎樣解決?

　　《土地管理法》第十四條規(guī)定,土地所有權和使用權爭議,由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理。

　　單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

　　當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。

　　在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

　　原標題：《農村村民最關心的22個宅基地問題》