農(nóng)村土地私下買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，因此土地私下買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；農(nóng)村的房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是只能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣(mài)人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)意思表示，是有效的。
農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。宅基地在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請(qǐng)條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定。
宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由農(nóng)民個(gè)人享有，農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移，此時(shí)，宅基地的轉(zhuǎn)讓是有效的，只是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請(qǐng)宅基地。